تنظيم سند رسمي
جهت مشاوره با شماره ۰۹۱۴۱۱۹۳۵۰۴ تماس بگيريد
تنظيم سند رسمي و بررسي دعواي الزام به تنظيم آن
يكي از مشكلاتي كه به تبع خريد و فروش ملك، خريداران را با مشكل مواجه مي نمايد، خودداري فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظيم سند رسمي انتقال مي باشد. در حال حاضر يكي از شايع ترين دعاوي در باب املاك، دعواي الزام به تنظيم سند رسمي است. بر اين اساس خريداران ملك، بايستي با مقررات آن آشنا باشد. جهت اطلاع درباره دعواي الزام به تنظيم سند رسمي، تا انتهاي مقاله با ما همراه باشيد.
دعواي الزام به تنظيم سند رسمي
هنگامي كه عقد با جمع بودن شرايط مقرر در ماده (190) قانون مدني منعقد و موضوع قرارداد به خواهان منتقل گردد و تعهداتي بر اساس قانون واقع گرديده باشد، بر اساس اصل صحت و لزوم و نيروي الزام آور قراردادها ميان متعاملين و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است. مگر اين كه قرارداد مزبور به تراضي اقاله، يا به دليل قانون فسخ شود. همچنين مطابق با ماده (220) قانون مدني، عقود نه تنها متعاملين را به اجراي چيزي كه در آن تصريح شده است، ملزم مي نمايد، بلكه متعاملين به تمام نتايجي نيز كه به دليل عرف و عادت يا به دليل قانون از عقد حاصل مي گردد، ملزم مي باشند. فروشنده بر اساس عرف و عادت و مواد (22)، (46) و (47) قانون ثبت، ملزم به تنظيم سند است و قيد نشدن آن در سند علت برائت فروشنده نخواهد بود.
در قرارداد هايي كه عرفاً و قانوناً بايستي براي مبيع سند رسمي تنظيم شود، چه اين مطلب در قرارداد ذكر شده و چه ذكر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظيم سند مي شود. از آن جايي كه قانون ثبت اسناد و املاك و قانون نحوه نقل و انتقالات وسيله نقليه موتوري مصوب ۱۳۵۹ هر گونه نقل و انتقال رسمي املاك داراي پلاك ثبتي و خودروها را الزامي اعلام كرده است و لزوم تنظيم سند رسمي انتقال در معامله اموال غير منقول و خودرو از مسلمات عرف و عادت است و تنظيم سند رسمي به منظور انتقال رسمي آن الزامي مي باشد. به همين دليل، دعواي الزام به تنظيم سند رسمي، دعوايي مي باشد كه در آن ذينفع با طرح دعوي به طرفيت شخص مقابل الزام وي را به حضور در دفتر اسناد رسمي و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد ميخواهد.
براي مشاوره با دكتر جاويد در مورد الزام تنظيم سند كليك كنيد
قولنامه
الزام به تنظيم سند رسمي، بر اساس قولنامه مطرح مي گردد. وقتي خريدار و فروشنده قصد انجام معاملهاي را دارند، ولي هنوز مقدمات مورد نياز را فراهم نكرده اند، قراردادي منعقد مي نمايند كه در آن دو طرف تعهد مي نمايند كه معامله را با شرايط معين و ظرف مهلتي خاص انجام دهند. نخستين اثر حقوقي قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بناميم يا مبايعه نامه (سند فروش) تنظيم سند رسمي است؛ موضوع مهم اين است كه سند، اثبات كننده وقوع معامله و مالكيت باشد.
حال آن كه قولنامه چنين اثري را ندارد. ايراد به سند عادي (قولنامه) يعني خوانده ادعا كند كه سند ابرازي خواهان به استناد ماده (48) ناظر به مواد (22)، (46) و (47) قانون ثبت اسناد و املاك قابل پذيرش در دادگاه نبوده و آثار قانوني بر آن مترتب نيست. در اين صورت دادگاه با رسيدگي به اين ادعا، چنانچه وقوع بيع شرعي و قانوني را احراز نمايد و تخلف فروشنده از تعهدات قراردادي او را محرز تشخيص دهد. به استناد مواد (10)، (219)، (220)، (223) و (225) قانون مدني خوانده را ملزم به ايفاي تعهد قراردادي خود مبني بر تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله خواهد نمود. ممكن است، سند عادي ابرازي خواهان «مورد انكار، ترديد يا جعل خوانده» قرار گيرد. در اين صورت دادگاه در اجراي مواد (216) الي (227) قانون آيين دادرسي مدني به اين ادعاها و اظهارات رسيدگي نموده و بعد از احراز صحت و اصالت سند خواهان يا جعليت آن، حكم مقتضي صادر خواهد كرد.
وجه التزام
به جهت هر روز تأخير در تنظيم سند، از سوي فروشنده يا تأخير در پرداخت ثمن معامله از سوي خريدار مبلغي را به عنوان وجه الزام به تنظيم سند رسمي مشخص نمود. تعيين وجه الزام به تنظيم سند رسمي جهت تخلف از شروط و تعهدات قراردادي، امكان مطالبه اصل تعهد (تنظيم سند انتقال) را از بين نمي برد. و مانع از آن نمي باشد كه دادگاه هم حكم به ايفاي اصل تعهد صادر نمايد و هم به پرداخت وجه الزام به تنظيم سند رسمي (در صورت تقاضاي متعهد له) حكم دهد.
مقدمات طرح دعوا
1. ارسال اظهار نامه در خصوص محل و تاريخ حضور:
در حالتي كه در مبايعه نامه، دفترخانه يا تاريخ حضور مشخص نشده باشد، خريدار مي تواند با ارسال اظهارنامه رسمي از راه دادگاه، محل و تاريخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاريخ معين در اظهار نامه خريدار مي تواند با تنظيم دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملك ملاك صلاحيت است) مراجعه نمايد.
2. گواهي عدم حضور:
بعد از تنظيم مبايعه نامه (قول نامه) و عقد قرارداد بيع با تعيين دفترخانه، طرفين قرارداد متعهد مي گردند كه در تاريخ مشخص شده در مبايعه نامه به ترتيب براي تنظيم سند رسمي انتقال و پرداخت باقي مانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمي مذكور حاضر شوند. در حالتي كه فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نمايد و در تاريخ مذكور در دفترخانه حاضر نشود، خريدار مي تواند با حضور در دفترخانه در همان تاريخ و تهيه الباقي ثمن معامله از سردفتر تقاضا نمايد كه گواهي عدم حضور صادر نمايد . در اين گواهي درج مي گردد كه در تاريخ مقرر شده در مبايعه نامه خريدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالك رسمي مورد معامله بدون هر گونه علت موجهي از حضور و ايفاي تعهد خود امتناع نموده است.
موانع طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي
1. ملكي كه در رهن يا توقيف است:
بر اساس راي وحدت رويه شماره «۶۲۰-20/8/76» هيات عمومي ديوان عالي كشور چنانچه پلاك مورد ادعا در رهن باشد، با وجود حق عيني مرتهن تا زمان فك رهن، امكان تنظيم سند پلاك ثبتي مرهونه وجود ندارد. در نتيجه دعوي تنظيم سند رسمي قابليت استماع نخواهد داشت. مگر اينكه خواهان مدركي ارائه نمايد كه حاكي از اذن مرتهن باشد. در اين حالت با طرف دعوي قرار دادن مرتهن، دعواي الزام به تنظيم سند رسمي قابل استماع خواهد بود.
2. املاكي كه سابقه ثبتي ندارند:
مورد معامله بايستي داراي سابقه ثبتي يا در جريان ثبت باشد. براي املاكي كه سابقه ثبتي ندارد يا در جريان ثبت نيست، انتقال سند رسمي موضوعيت ندارد.
3. فروش مال غير:
در مواردي كه فروشنده مالك رسمي مورد معامله نباشد، خريدار ميتواند با طرح شكايت با موضوع فروش مال غير در جهت احقاق حق خود اقدام نمايد. ضمناً اگر فروشنده ملك را به شخص ديگري منتقل كند؛ انتقال مال غير محسوب مي گردد. و امكان ابطال معامله دوم وجود دارد.
جهت مطالعه ادامه مطلب كليك كنيد
برچسب: ،
ادامه مطلب